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北京楼市筑底尚未完成
 
 

  锐观察
  
  周雪松
  
  本轮房地产调控虽然空前严厉,可实际上最为严厉的调控政策还未出台,譬如说房地产税改革,这是影响楼市发展的一个重要因素,楼市未来面临的不确定性还有很多,因此,断言楼市触底反弹还为时尚早。
  
  以北京为例,“317新政”已经过去一周年,楼市成交量出现了明显下降,二手房价格也出现了下降,但是新房价格基本没跌,甚至有人发现有的新房价格还上涨了。新房价格基本没跌主要是因为开发商不想降价,所以一直扛着。而二手房业主众多,很难形成统一的护盘意识,严厉调控之下,部分业主多少有些恐慌心理,想趁高点卖房套现,价格下降就在所难免。
  
  从官方公布数据来看,北京新房、二手房价格都出现了下降,不过降价幅度很小。这与居民观察和业界公布的数据有些出入。此前业内公布数据显示,北京二手房价格下降了20%左右(由于统计方式不一样,这是很正常的)。据我爱我家集团市场研究院数据统计,以2017年3月17日“317新政”为临界点,“317新政”前一年(2016年3月18日-2017年3月17日)里,北京全市二手住宅共网签254916套,“317新政”出台后的一年(2017年3月18日-2018年3月15日)里,北京全市二手住宅共网签121946套,二手房网签量降幅达52.2%。
  
  从北京各区县的网签量情况来看,与“317新政”出台前相比,各区县网签量全部下滑,统计显示,与新政出台前相比,“317新政”出台后的一年时间里,通州区网签量降幅稍小,下跌了49.9%,开发区的降幅最大,降幅高达72.5%。因价格具有一定黏性,2017年“317新政”后,北京二手住宅成交价格还在4月继续惯性上涨了1个月。但自此之后,北京二手住宅价格便进入了连续下跌状态,截至目前已连跌11个月,累计跌幅达19.5%,接近两成。
  
  与2017年4月的最高点相比,目前北京各个区县的二手房价也均有回落。据我爱我家集团市场研究院的统计数据显示,除怀柔、门头沟、密云、延庆、开发区等近期交易量较少的区域外,2018年3月北京各区县的二手住宅价格较2017年4月下跌了8%到30%不等。其中顺义区跌幅相对较小,下跌了8.1%,通州区跌幅最大,29.1%的跌幅远超其他各区。
  
  专家认为,“317新政”及后续一系列政策组合拳的调控力度可谓史无前例,且切中要害。此外,“317新政”后,北京的住房贷款利率逐步攀升,原本的8.9折、9折利率优惠纷纷消失不见,取而代之的是1.1倍、1.2倍于基准利率的利率,甚至还有针对二套房的定向加息,所以,面对政策的多管齐下,北京二手房市场只能是掉头向下,步入下行通道。
  
  除了量价变化,“317新政”还带来了购房心态的变化。新政之前,恐慌性购房普遍存在,市场完全由卖方主导,一套房源入市后很快便能卖出,客户购房也是迅速完成交易,彼时抢房、卖家临时毁约现象不在少数。新政之后,购房者心态逐渐回归理性,市场开始向买方倾斜,购房者愿意花更多时间去看房、找房、比较,决策谨慎,成交周期也大幅增加。
  
  由于利空尚未出尽,包括北京在内,楼市筑底尚未完成,除了房地产税立法,未来将对住房全面开征房产税外,金融领域去杠杆也还没有完成。目前大城市房地产市场仍然存在泡沫,随着金融领域去防范风险、去杠杆持续推进,楼市将进一步降温,包括北京在内,很多城市房价还会进一步松动,成交量也可能进一步下滑,年内可能形成新的底部。
  
  不过,未来房价下降的空间并不会很大。还以北京及其周边城市为例,决定未来房价底部的一个重要因素是综合成本。现在北京周边小城市(镇)房价最低已经跌到每平方米8000多元,离成本价可能也就一两千元的差距,再往下降就难了。北京城区房地产市场泡沫还得挤一挤,但房价下行空间受到市区土地资源制约和前期土地价格影响,跌幅也有限。如果房价跌幅过大,击穿前期拍出的众多高价地块,房企资金链可能断裂,进一步可能诱发房地产抵押贷款风险,受牵连的将是银行和地方政府。当然这种情况从目前来看,还不会发生。

 
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